为什么北京房价是重庆的8倍

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  我在中秋期间回了趟第二故乡重庆。亲戚朋友们见面,说话口音变了,菜的辣度增加了,但内容最后还是回归到房子上来。虽然重庆的房子并不像北京热度那么高,但也是个令人焦虑的话题。

  说实话,重庆的居民小区的房屋质量普遍比北京要好,物业水平也要强很多。但是从平均价格看,北京大概是重庆的8倍左右。这个价格比还是相对不夸张的,北京现在的平均成交房价大约50000/平米是全北京范围的,而重庆的成交房价要控制在重庆主要几个相对“发达”地区(当然,重庆说是一个市,从面积人口都能赶的上一个省,控制在主要地区的房屋比价更加合理).

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  造成这种巨大差距的时间在2011到2012年,从那时候到现在北京的房屋价格几乎翻了一倍,而重庆的房价几乎没有变,很多地区甚至下跌了不少。这种下跌很大的原因是,重庆这个城市正在迅速的把重心从原来的长江码头转移到更北部去,而部分老城区的房屋价格下跌了。

  为什么北京的房价比重庆的高那么多?也许你首先想到的是用经济水平来解释,我们可以试一试。

  北京的人均GDP大概是重庆的两倍,而GDP的增长速度还不如重庆(特别是近两年,重庆的GDP增长率都是全国大城市的首位)。但是,用GDP当做衡量标准可能引起质疑。因为GDP并不能很好的反应居民财富水平。比如,重工业为主体的地区,GDP总量偏高,但是居民财富并不一定高。这是因为很多钱会用到维持机器正常运行上。

  那我们就从其他方面比较一下。

  从两地的人均可支配收入看这种8倍的差距也是很“神奇”的。北京2015年的人均可支配收入大概是重庆的1.7倍,两地的这项指标的增长率差不多。

  有人分析认为是重庆房地产库存过多而造成其价格远远低于北京等地区。如果这些人真的看到关于北京和重庆房地产库存量的统计数据,肯定会吓一大跳,因为真实情况并不是他们想的那样。从库存面积比年销售面积上看,北京要远远高于重庆,北京的库存已建成房屋面积大概够卖9-10年(根据2015年的销售情况),而重庆同类库存只够卖6 年多的。

  从房地产的广义库存来讲也是这样(房地产的广义库存就是把房屋在建和待售项目的面积都算进去),北京在全国大城市里排在第一位,重庆只是中游水平。很多人以为重庆这种城市的库存巨大主要的原因可能是他们看到重庆的房屋价格并没有上涨,但房地产建设和销售依然还在进行的一种推断。而实际上这个逻辑想反了:是因为大家购买的欲望不那么强烈才显得房子多。

  几乎所有的数据都不支持北京的房价是重庆的8倍,但这个事实确就摆在那,而且他并不是由于少部分人的意见所形成的——这可能这正是人类主观逻辑中有趣的部分。

  从居民收入来看,北京的数据是重庆的1.7倍,但在人口没有流动门槛的情况下,这种收入差距具有非常大的诱惑力。虽然北京的房屋租赁和购买成本要远高于重庆,但是更多的人会更关注收益而忽视成本。更何况,很多在高收入地区寻求工作的年轻人有办法通过合租(其实是群租)的方式,让自己的居住成本暂时降下来。所以,收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍,在中国这样的人口基数下,这种杠杆效应会更明显。那么北京的劳动力更加集中为什么没有引起斯密说的“看不见的手”发挥作用,从而导致北京劳动力收入下降呢?这是因为劳动力集中的地区也引发了公司集中。这些公司在北京可以找到更高性价比的职工,他们为“北京人”提供了更多的岗位。所以聚集在北京的劳动力价格并没有因为聚集而下降,反而他们获得跳升性收入的机会相对重庆会更多—跳升性收入就是收入忽然大幅度提升。这种好事一般是由于新公司或者一些大公司新项目的建立而产生的就业机会。由于在北京的新公司和新项目产生的概率远远大于重庆,所以跳升性机会也远远大于重庆。而这种机会却很难反应在人均可支配收入这类数字里。

  一般来说,人们并没有统计跳升收入产生的概率,而是通过口耳相传。口耳相传比统计数据更容易描述传奇故事,这在人们心里放大了遇到这种事预期概率,也增加了北京的吸引力。这种吸引力在经济不那么好的时候更加巨大。从城市白领就业水平上来看的确是这样。中国的经济也就是从2012年开始出现比较严重的问题的吧。

  当然,北京的房地产价格远高于重庆还有一部分来自于索罗斯所说的“反身性”,也就是很多投资者就是因为北京的房价高才买北京房产的。这种市场的“反身性”和北京这种城市的比较高收入互相证明,这大概是北京房屋价格巨高的原因吧。

  在索罗斯的论述中,参与市场交易的人带来的“反身性”是很难预测和维持的。在股票市场上是这样,在房地产市场上也是这样。

  如果投资者有办法做空北京房地产市场的话,现在应该做的就是做空北京房地产市场,而买进重庆房地产市场。

    文章来源:微信公众号花卷财团

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